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    1. 产业园区上市企业:受资本市场热捧但业绩倒退风险犹存

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      当下产业地产的热浪席卷资本市.笠蹈萌绾斡谥蟹讲翟扒嫱贾姓嫉1席之地?6.12日由选址中方 .和君咨询 .赛迪网联合主办的中方产业地产高端论坛上发布的`中方产业园区上市公司白皮书(2020)`(简称`白皮书`)指出目前上市公司已经扩容至35家部分企业80%收入来自房地产面临业绩倒退风险.

      产业园区上市公司扩容营收整体增长

      `白皮书`显示出于业务发展需要产业园区运营企业自发地通过资产市场寻求资金支持于资本青睐下截至2019.底典型产业园区上市公司的数量已经扩容至35家包括招商蛇口 .华夏幸福 .荣盛发展等22家主板上市公司和13家新3板上市公司.

      与此同时2019.产业园区上市公司专注主业其业务体量与规模发展壮大逐步成为区域产业经济发展的主力军35家产业园区上市公司的"园区板块"业务实现营业收入共计1254亿余块同比增长14.2%.

      产业园区上市企业:受资本市场热捧但业绩倒退风险犹存 (/) 城市 第1张

      部分产业园区上市公司2019.资本扩张情况来源于`白皮书`.

      `白皮书`指出资本市场的垂青还将继续加码.随着科创板 .注册制等资本市场创新举措的陆续推出以及2019.国发11号文的发布国资开发区上市的通道已经开启;此外以锦和商业等为代表的"轻资产"园区运营企业成功IPO表明产业园区将获得更多资本市场的青睐.

      部分企业80%收入来自房地产面临业绩倒退风险

      据`白皮书`介绍于快速发展的同时产业园区上市公司存于盈利模式单1 .盈利能力下降 .战略新兴业务收入占比不高等问题.部分产业园区上市时的品牌定位是"区域产业生态建设者" ."实体经济服务者"但其业务构成中80%以上的收入和盈利来源于房地产业务显现出模式单1 .自我造血功能较弱等问题.

      同时产业地产行业的盈利能力有下降趋势.虽然去.部分企业的净资产收益率较高但从变动趋势来看近.来产业园区上市企业的净资产收益率于下降某头部企业的净资产收益率从2012.的51.42%下降到2019.的35.72%;另1家头部企业的净资产收益率从2012.的18.98%下降到2019.的3.88%.

      产业地产盈利模式当中还存于以培育产业为名"拿地"的现象甚至导致产城脱节 .部分产业新城成为"空城"导致产业园区于发展方面缺乏支撑力最后无法形成产业链.

      `白皮书`指出不可否认产业载体作为产业培育的物理支撑对于产业园区企业的重要性但于土地与房产政策愈发趋紧的情况下1旦销售不顺或者招商不利园区后期收益都会受到较大影响.上市企业如果不能摆脱单1的房地产盈利模式未来极有可能会面临增长乏力甚至是倒退的风险.要改善"房地产化"的行业现状产业园区上市企业既要有重资产开发的能力和资源又要形成轻资产输出的管理体系和团队形成真正与产业配合度高的盈利模式.

      战略布局下沉产业地产青睐23线城市核心区

      `白皮书`指出如今区域协调发展成为全新的好的重点战略目前已确定了12个国家中心城市及城市群 .都市圈发展格局都市圈辐射范围内的中小城市逐渐获得与1 .2线城市相当的发展资源.

      于此背景下产业园区上市公司纷纷以京津冀 .长3角 .中西部与粤港澳大湾区城市群为中心进行战略布局下沉.其中中部崛起明显23线城市核心地段资源受追捧.比如华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略已布局15个核心都市圈新签PPP项目主要位于环杭州 .环郑州 .环合肥 .环武汉 .环广州等都市圈内.

      产业园区上市企业:受资本市场热捧但业绩倒退风险犹存 (/) 城市 第2张

      部分上市公司重点布局城市列表来源于`白皮书`.

      `白皮书`指出于都市群与中部区域崛起的同时不同能级的区域与城市对产业的诉求呈现出差异化发展特征对于产业园区需要引入的产业资源类型个性化诉求差异较大.以往简单的"园区复制"已难.愕胤秸府与企业的需求产业园区企业需要读懂城市 .读懂政府 .读懂区域产业的诉求.

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